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SCPI résidentielles (ou SCPI fiscales)

Les SCPI Résidentielles assorties de réductions d'impôts

Les SCPI Résidentielles permettent de bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à certains placements immobiliers tels que les dispositifs mis en place par les lois Pinel, Malraux, Duflot, Scellier, de Robien, Borloo, Méhaignerie, Demessine (ZRR) ou Girardin immobilier par exemple. On les qualifie alors de "SCPI fiscales".

Ces SCPI assorties généralement d'avantages fiscaux (réductions d'impôts, capitalisation et/ou déficits imputables sur les revenus fonciers et/ou globaux ...) sont plutôt investies en immobilier d'habitation, raison pour laquelle elles sont dans la catégorie des SCPI Résidentielles. Contrairement aux SCPI Immobilier d'Entreprise, elles n'ont pas toujours vocation à distribuer un rendement élevé. Certaines SCPI Résidentielles n'en distribuent pas du tout.

Ces SCPI Résidentielles ne sont pas proposées dans le cadre de l'assurance vie ou des contrats de capitalisation qui empêcheraient de bénéficier de leur fiscalité attractive (sauf pour le cas particulier des SCPI de capitalisation compatibles avec les différents modes de détention).

SCPI Résidentielles de capitalisation

Certaines SCPI de rendement peuvent être acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie ou du contrat de capitalisation pour ceux qui préfèrent que les dividendes soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

Il existe aussi une SCPI de capitalisation qui n'a pas vocation à verser des revenus réguliers aux porteurs. Cette SCPI atypique cherche en effet à limiter au maximum les revenus distribués et à maximiser la plus-value à moyen et long terme, en investissant dans des biens immobiliers décotés du fait d'un loyer inférieur au prix du marché (exemple : immobilier loué en loi de 48) ou d'une absence de loyer durant une certaine période (exemple : bien acquis en nue propriété dans le cadre d'un démembrement de propriété temporaire).

SCPI Résidentielles : fiscalité

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont transparentes fiscalement. Cela signifie que le porteur de parts de SCPI est soumis au même régime fiscal qu'un investisseur ayant réalisé un achat immobilier en direct.

A noter que certaines SCPI Résidentielles peuvent être acquises dans le cadre fiscal de contrats d'assurance (contrats d'assurance vie, contrats de capitalisation, PEP, PERP ou contrats Retraite Madelin) pour ceux qui préfèrent que les dividendes distribués par les SCPI soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans ce cas, la fiscalité spécifique au contrat d'assurance prend le pas sur la fiscalité de la SCPI.

Impôt sur les revenus

La majeure partie des dividendes versés par les SCPI Résidentielles correspond à des revenus fonciers (l'essentiel de son activité et de ses ressources).

Ces revenus fonciers sont soumis au droit commun des revenus fonciers, ce qui permet notamment de déduire les éventuels intérêts d'emprunt (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou d'utiliser un déficit foncier existant par ailleurs.

Une part infime des dividendes distribués par la SCPI correspond à des revenus de produits financiers (la quote-part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie placée en placements court terme).

Cette quote-part de revenus financiers est soumise à l'imposition selon le régime de droit commun, c'est-à-dire selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (majoré de 15,5% de prélèvements sociaux). Dès leur encaissement, ils supportent un prélèvement de 24% qui constituera un acompte à valoir sur l'impôt de 2017.

Cas particuliers : les porteurs peuvent toutefois en être dispensés en adressant aux sociétés de gestion une attestation sur l'honneur avant le 31 mars 2016, si leur revenu fiscal de référence de 2015 ne dépasse pas 25.000 € pour une personne seule et 50.000 € pour un couple.

Impôt sur les plus-values

Comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt après 22 ans de détention (en application des abattements qui s'appliquent après la 6ème année de détention).

Les prélèvements sociaux (PS) sont dus après abattement pour durée de détention. Vous ne serez totalement exonérés de PS qu’après 30 ans de détention (au lieu de 22 ans pour l'impôt sur la plus-value).

Pour plus d’information, voir la rubrique « la fiscalité de l'immobilier résidentiel »)

Cas particulier des SCPI de capitalisation :

La SCPI de capitalisation vise une distribution de revenus réduite au minimum. Elle a été conçue pour répondre aux attentes d'investisseurs souhaitant limiter le plus possible les revenus fonciers à déclarer.

 

Achetée à crédit, elle permet d'utiliser pleinement la charge des intérêts d'emprunt, déductibles et reportables sur d'autres revenus fonciers.

 

L'essentiel de la performance attendue pour une SCPI de capitalisation réside dans les plus-values résultant de la valorisation du patrimoine (évolution du prix de la part). Cette valorisation dépend de l'évolution du prix du marché, de la gestion de la SCPI et des opérations à effet de levier mises en oeuvre par la société de gestion (sortie du régime de la loi de 48, cession en fin de période de démembrement temporaire ou viager).

 

En cas de hausse du prix de la part, la vente des parts fait apparaître une plus-value, exonérée d'impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux), et partiellement exonérée à partir de la 6ème année.

 

 Il est possible d'investir en immobilier et de bénéficier des différents avantages fiscaux prévus dans le cadre des lois Pinel, Duflot ou Malraux.

 

Défiscalisations actuellement proposées au travers de SCPI :

SCPI Duflot

Type d’investissement : immobilier d’habitation constituant la résidence principale du locataire.

 

Objectif de la SCPI : étalée sur 9 ans une réduction de 18%  du montant de l'investissement plafonné à 300.000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 9 ans). L’économie d’impôt procurée est de 54.000 € maximum sur 9 ans, soit 6.000 € par an.

 

Pour plus d’informations sur la loi Duflot, voir la rubrique « Loi Duflot ».

SCPI Pinel

Type d’investissement : immobilier d’habitation constituant la résidence principale du locataire.

 

Objectif de la SCPI : étalée sur 6 à 12 ans une réduction de 18%  du montant de l'investissement plafonné à 300.000 € par foyer fiscal (sous conditions de location pendant 6 à 12 ans).

 

Pour plus d’informations sur la loi Pinel, voir la rubrique « Loi Pinel ».

SCPI Malraux

Type d'investissement : immobilier d'habitation en secteur sauvegardé.

 

Objectif de la SCPI : une réduction d'impôt de 30% sur la quote-part de travaux réalisés par la SCPI, imputables dès la 1ère année. Généralement cette quote-part représente de 60 à 65% du prix d'achat.

 

Par le passé, des SCPI Résidentielles, également appelée "SCPI fiscales" ont été proposées dans le cadre des lois Méhaignerie, Périssol, Robien, Borloo, Demessine, Scellier ou Girardin. Ces anciennes SCPI fiscales ne sont plus commercialisées aujourd'hui suite aux réformes fiscales successives, mais continuent de bénéficier de leur régime fiscal spécifique jusqu'à leur dissolution.

 

SCPI fiscales : des périodes de souscription limitées dans le temps

 

Les SCPI fiscales sont généralement ouvertes durant une période de commercialisation assez courte (1 ou 2 ans, voire parfois quelques mois seulement). Elles se font rares à certaines périodes de l'année, et tous les types de SCPI fiscales ne sont pas disponibles en permanence.

 

N'hésitez pas à consulter nos Gestionnaires de Patrimoine pour connaître les projets de SCPI fiscales pour 2016 ou 2017 qui ne seraient pas encore présentés sur notre site internet.

 

SCPI fiscales : souscriptions obligatoirement en direct

 

Les SCPI fiscales doivent être souscrites en direct pour bénéficier du régime fiscal associé.

Elles ne sont donc pas éligibles aux contrats d'assurance qui sont des enveloppes fiscales non transparentes.

SCPI et Impôt sur la Fortune (ISF)

Les SCPI sont soumises au régime de droit commun : la valeur à déclarer à l'ISF est la valeur de la part au 31 décembre de l'année écoulée.

Pour les SCPI fiscales, une légère décôte peut être justifiée par le caractère non transmissible de l'avantage fiscal, et à la faible liquidité qui en résulte.

Cas particulier : exonération d'ISF en cas de détention des parts en nue-propriété (plus d'information : rubrique fiscalité de la nue-propriété).

SCPI et droits de succession

Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie (exonération possible sous conditions : voir la fiscalité applicable à l'assurance vie).

Les principaux atouts des SCPI Résidentielles

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) Résidentielles cumulent des atouts communs à toutes les SCPI qui vous sont rappelés ci-après, ainsi que certains atouts spécifiques liés à leur statut de SCPI Résidentielle :

SCPI Résidentielles : les atouts de la mutualisation

Un patrimoine bien diversifié

Les SCPI Résidentielles proposées sur le marché offrent toutes une large diversification au niveau du patrimoine immobilier.

Des revenus réguliers

Les SCPI Résidentielles qui ont vocation à détacher un dividende régulier bénéficient des atouts de la mutualisation du risque inhérente aux SCPI en général.

Mais toutes les SCPI Résidentielles n'ont pas vocation à distribuer un revenu.

SCPI fiscales : une défiscalisation "clefs en main" et aucun souci de gestion

Lors de la souscription, le montage fiscal est entièrement assuré par la société de gestion qui vous permet de pouvoir bénéficier du régime fiscal spécifique associé à la souscription de cette SCPI.

La gestion de la SCPI est ensuite intégralement assurée par la société de gestion de la SCPI : achat et vente des actifs immobiliers, mais aussi recherche des locataires, recouvrement des impayés, prise en charge des travaux (entretien du patrimoine immobilier, gros travaux d'amélioration ou de restructuration).

Vous n'avez aucune relation avec les locataires, et aucune charge à provisionner.

La société de gestion de la SCPI prend en charge toutes les obligations incombant aux propriétaires, et vous adresse un rapport trimestriel pour que vous soyez informés des actions menées pour le compte des porteurs de parts. Un Rapport annuel très détaillé est également édité à l'attention des investisseurs.

SCPI Résidentielles : la souplesse d'un investissement immobilier fractionné en parts

Le capital des SCPI est divisé en parts de faible montant (quelques centaines d'euros le plus souvent) ce qui présente l'avantage de permettre aux investisseurs et aux petits épargnants d'adapter cet investissement à leur budget.

Il est en effet possible de réaliser des transactions d'achat et de vente pour des montants ajustés à vos possibilités ou à vos besoins, en une ou plusieurs fois.

Lors de l'investissement, contrairement à un bien immobilier en direct qui nécessite de se fixer un budget approchant (dans une fourchette plus ou moins large), la SCPI vous permet de décider du montant exact que vous souhaitez investir (à quelques centaines d'euros près).

Et vous n'avez pas à budgéter des frais d'agence ou de notaire pour connaître le montant total à débourser : les prix de parts tiennent compte de toutes les charges liées à l'acquisition ou à la vente (frais de négociation et droits d'enregistrement).

SCPI Résidentielles : un investissement possible au comptant ou à crédit

Les investissements en SCPI peuvent être financés au comptant, ou par un crédit immobilier classique (crédit amortissable ou in fine, à taux fixe ou à taux variable), comme un investissement immobilier en direct. Certaines SCPI Résidentielles doivent logiquement être souscrites à crédit (exemple : les SCPI Duflot ou Malraux).

D'autres ont recours au crédit à l'intérieur de la SCPI et sont achetées par l'investisseur au comptant (exemple : SCPI Girardin Immobilier et certaines SCPI Malraux).

Avertissements concernant les SCPI Résidentielles

D'une manière générale, les SCPI présentent de nombreux avantages mais aussi des inconvénients qu'il convient d'apprécier avant de réaliser un investissement en SCPI. Les SCPI Résidentielles, assorties d'avantages fiscaux, présentent en outre des risques spécifiques.

SCPI : un investissement à long terme

La fiscalité et les frais de transaction applicables aux SCPI ne sont pas adaptés à un investissement à court terme ou moyen terme (même si rien n'interdit de remettre en vente ses parts peu après les avoir achetées).

Comme pour tout investissement immobilier, la durée d'investissement conseillée pour une SCPI est de plusieurs années, l'idéal étant de concevoir cet investissement dans une optique à moyen ou long terme (10 à 15 ans), voire à très long terme dans une optique de complément de retraite par exemple.

L'horizon minimum d'investissement conseillé est généralement supérieur à 5 ans pour une souscription de parts de SCPI.

SCPI : le risque de liquidité

Les SCPI sont investies en immobilier et l'immobilier est par définition un actif peu liquide. N'étant pas cotées en bourse, la valeur fluctue peu mais la liquidité des parts de SCPI n'est pas assurée à tout moment. La disponibilité des capitaux n'est jamais immédiate, sauf lorsque vous investissez au travers de contrats d'assurance vie ou de contrats de capitalisation. Dans ce cas c'est l'assureur qui détient les parts, et celui-ci est tenu de satisfaire une demande de rachat dans un délai maximum de 30 jours.

La société de gestion organise le marché secondaire des parts et assure la confrontation des vendeurs et des acheteurs pour assurer une liquidité optimum sur le marché des parts. Dans les périodes favorables où les transactions font apparaître un courant acheteur, la vente peut donc être réalisée assez rapidement (15 jours à un mois environ), bien plus vite qu'un bien immobilier détenu en direct. Mais en cas de déséquilibre entre l'offre et la demande, les ordres de vente de parts de SCPI peuvent rester plusieurs mois en attente, sauf à accepter une décote pour récupérer son argent plus rapidement (comme pour le marché de l'immobilier en général).

SCPI : le risque immobilier

Les variations du marché de l'immobilier est susceptible d’entraîner une baisse de la valeur de l'actif détenu par la SCPI, due à la variation des marchés immobiliers. Cette baisse de la valeur d'expertise se répercute sur la valeur de la SCPI et donc sur le prix des parts.

SCPI : le risque lié à la gestion discrétionnaire

Chaque SCPI est gérée par une équipe de gestion qui met en oeuvre une stratégie qui peut s'avérer moins performante que celle de ses concurrents, ou que le marché dans son ensemble.

Les immeubles achetés, la gestion locative, la sélection des locataires, les travaux d'entretien et d'amélioration, les arbitrages décidés par les gestionnaires, sont autant d'éléments qui peuvent créer ou détruire de la valeur. Comme pour tout investissement collectif, une mauvaise gestion de l'actif peut impacter négativement la valeur de la SCPI.

SCPI : le capital n'est pas garanti

L'investissement en parts de SCPI n'est pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers, pour autant, le capital n'est pas garanti, puisque la valeur des parts de SCPI est en partie liée à celle du marché immobilier.

Outre l'évolution du marché de l'immobilier, la qualité de la gestion de la SCPI peut également améliorer ou diminuer la performance globale d'un investissement immobilier.

La valeur des parts peut fluctuer à court ou moyen terme, en hausse comme en baisse. Le prix des parts est déterminé en fonction de la valeur du patrimoine de la SCPI estimée par des experts indépendants.

SCPI : la fiscalité des revenus fonciers

La détention de parts de SCPI en direct est soumise à la fiscalité des revenus fonciers.

Ce qui peut être un avantage pour certains est aussi parfois un inconvénient pour d'autres : cela peut augmenter votre revenu imposable et vous faire perdre certains avantages fiscaux, ou vous faire passer dans une tranche d'imposition supérieure.

Dans certains cas, il est préférable d'envisager de souscrire les parts de SCPI dans le cadre fiscal de l'assurance vie, d'un contrat de capitalisation, d'un contrat Retraite Madelin ou d'un PERP.

Toutes les compagnies d'assurance ne proposent pas ce type de support, et leurs contrats prévoient généralement des contraintes spécifiques visant à limiter les mouvements et les montants investis sur ces supports (le risque de liquidité étant alors supporté par l'assureur pour l'ensemble des parts détenus pour le compte de ses assurés).

Risques spécifiques liés aux SCPI Résidentielles

Les SCPI Résidentielles supportent davantage de contraintes que les SCPI d'Immobilier d'Entreprise, en contrepartie d'avantages fiscaux.

Il faut prévoir de conserver ce placement durant plusieurs années : 6 à 18 ans selon le type de SCPI Résidentielle.

Les avantages fiscaux offerts par les SCPI Résidentielles n'étant pas transmissibles en cas de cession sur le marché secondaire, il est très difficile de trouver un acheteur en cours de vie de la SCPI, sauf à accepter une forte décôte. Et malgré cela, le délai d'attente pour trouver un acheteur su rle marché secondaire peut-être long. La liquidité n'est pas assurée.

Si elle est réalisable, la cession anticipée de parts de SCPI Résidentielles présente 2 inconvénients majeurs :

  • la perte des avantages fiscaux obtenus lors de la souscription des parts de la SCPI Résidentielle ;

  • une forte décote à prévoir en cas de revente des parts, l'acheteur intervenant sur le marché secondaire ne pouvant bénéficier des avantages fiscaux de la SCPI Résidentielle.

En pratique, les SCPI Résidentielles sont gérées en fonction d'un horizon d'investissement déterminé en fonction du régime fiscal auquel elles donnent accès. Les gestionnaires des SCPI Résidentielles prévoient dès la création de la SCPI de vendre son patrimoine immobilier à terme (sauf pour le cas particulier des SCPI Résidentielles de capitalisation).

Les porteurs de parts de SCPI Résidentielles ont intérêt à conserver leur investissement jusqu'à la dissolution complète de la SCPI. Ils recevront alors automatiquement la totalité des actifs leur revenant (au prorata de leur participation).

N'hésitez pas à nous consulter pour vérifier qu'un investissement en SCPI Résidentielles est conforme à vos objectifs et à votre situation.