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Définition du démembrement de propriété


Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en 2 parties distinctes

L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est-à-dire de l'habiter ou de le louer pour en percevoir les fruits (revenus locatifs).

L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à condition d'en conserver la substance.

La nue-propriété qui permet de disposer du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure.

Les charges liés à l'entretien et à la conservation de l'immeuble sont provisoirement transférés à l'usufruitier.

Dans la pratique, le démembrement de propriété est souvent la conséquence d'une succession, d'une donation.

Lors d'une succession le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.

De son vivant, un propriétaire peut aussi décider par exemple de faire la donation de tout ou partie de son patrimoine immobilier à son conjoint, à ses enfants, ou à ses petits enfants par exemple, tout en se réservant l'usufruit.

En règle générale, cet usufruit sera viager pour ne prendre fin qu'au décès de l'usufruitier.

Le nu-propriétaire deviendra alors pleinement propriétaire et pourra disposer de tous les droits liés à son titre de propriété.

Le démembrement temporaire : un montage juridique destiné aux investisseurs

Un bien immobilier peut également être démembré conventionnellement : lors de la vente d'un immeuble ancien, ou lors de l'acquisition d'un immeuble neuf en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement).

Le droit de propriété est alors démembré lors de la cession ou de l'acquisition entre 2 investisseurs distincts. L'un acquiert la nue-propriété moyennant une décôte (en contrepartie de l'abandon temporaire des droits revenant à l'usufruitier), et l'autre acquiert ou conserve l'usufruit temporairement.

Pour des raisons fiscales, le nu-propriétaire est le plus souvent un particulier (investisseur personne physique ou SCI transparente fiscalement, soumise à l'IR), et l'usufruitier une personne morale (société foncière, société soumise à l'IS, ou un bailleur social).

Dans ce cas, le démembrement de propriété est fixé contractuellement entre les deux parties pour une durée limitée dans le temps : 5, 10, 15 ou 20 ans par exemple.

Durant la période de démembrement temporaire, les co-contractants peuvent décider de la répartition de certaines charges (taxe foncière, gros travaux) entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ces règles sont prévues au contrat lors de lamise en place du démembrement.

Le contrat prévoit également la date de fin de l'usufruit, et prévoit l'usufruitier aura effectué toutes les démarches pour rendre au propriétaire un bien libre de tout occupant, et remis en état.

A l'échéance prévue au contrat, l'usufruitier perd ses prérogatives, et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien acquis en nue-propriété quelques années auparavant.

Il peut alors décider d'en disposer librement, en continuant de le louer et en percevant les revenus locatifs, en le cédant ou en l'habitant.

Fiscalité de l'achat immobilier en nue propriété

Pour les revenus locatifs

Concernant l'usufruitier :

 

  • il doit déclarer les loyers qu'il perçoit au titre des revenus fonciers.

  • les charges courantes (assurances contre les risque d'impayés, frais de gérance, rémunération des concierges, taxe foncière) et la déduction forfaitaire viennent s'imputer sur la recette locative.

  • en cas de dépenses d'entretien, il peut déduire son déficit de son revenu global dans les limites de 10 700 Euros par an. La fraction au-delà de ce montant et les intérêts des emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

o Concernant le nu-propriétaire :

 

  • il n'aura pas de revenus à déclarer au titre de cet immeuble dans la mesure où ce n'est pas lui qui perçoit les loyers.

  • les dépenses de travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire à condition que l'immeuble soit loué à des tiers par l'usufruitier.

  • lorsque ces travaux sont cause d'un déficit foncier, le nu-propriétaire pourra les imputer, à l'exception des intérêts des emprunts, sur son revenu global à la double condition que le démembrement concerne un immeuble bâti et résulte d'une donation ou succession entre parents jusqu'au 4ème degré. Si ces conditions ne sont pas remplies le nu-propriétaire ne pourra reporter ce déficit au même titre que les intérêts d'emprunt que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Attention : si l'immeuble est occupé par l'usufruitier lui-même, le propriétaire ne pourra imputer aucune charge sur ses revenus de quelque nature que ce soit.

ISF

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : En principe, les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété par le seul usufruitier ou titulaire du droit d'usage ou d'habitation. Toutefois, cette règle ne s'applique pas et chacun devra être soumis distinctement à l'impôt sur la valeur du droit qu'il détient lorsque :

le démembrement de la propriété résulte de l'application des articles du Code Civil :

 

  •   - usufruit de l'immeuble recueilli par le conjoint survivant dans la succession du défunt, en l'absence de donation entre époux.

  •   - usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la part réservataire en nue-propriété en l'absence de descendant.

  •   - usufruit forcé du second conjoint en présence d'enfants du premier lit.

 

A noter qu'en cas de donation entre époux le conjoint doit déclarer la toute-propriété des biens sur lequel repose son droit d'usufruit.

Le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est pas un proche parent (père, mère, enfant ou autre héritier potentiel lors de la vente).

Lorsque le droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation a été réservé par le donateur dans le cadre d'une donation faite à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes ou un de leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif, à une association reconnue d'utilité publique (ou à une fondation reconnue d'utilité publique).

Les plus values :

 

  • en cas de vente en pleine propriété d'un immeuble démembré, il faut calculer le prix de vente de l'usufruit d'une part et de la nue propriété d'autre part. Le barème établi par l'administration fiscale est en principe utilisé mais ce n'est pas une obligation. Chaque partie est éventuellement imposée en fonction de la plus value qu'elle a réalisée.

  • si la vente n'a porté que sur l'usufruit ou la nue propriété, seule la partie qui a effectuée cette vente est éventuellement soumise au régime de la plus value.

 

Les droits de succession :

 

l'usufruit s'éteint purement et simplement et rejoint la nue-propriété lorsque décède l'usufruitier en cas de formule viagère ou lorsqu'il est arrivé à terme en cas de durée temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire retrouve l'intégralité de ses droits de propriétaire.

lorsque le démembrement apparaît comme un moyen de soustraire une partie du patrimoine aux droits de succession, l'administration fiscale considère que fait partie de la succession de l'usufruitier tout immeuble appartenant pour l'usufruit au défunt et pour la nue-propriété, à l'un de ses héritiers ou descendants. Ce dernier est donc redevable des droits sur la valeur totale des biens calculés selon son degré de parenté avec le défunt. Par contre, si la nue-propriété lui provient d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient acquittés seront imputés sur les droits de succession.

dans le cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus et calculés selon le lien de parenté existant avec les héritiers après application du coefficient déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, par le barème de l'administration fiscale.

Les atouts du démembrement de propriété

Sécurisation de votre investissement immobilier

Pendant la durée du démembrement :

 

  • vous éliminez totalement les contraintes et les risques supportés par l'usufruitier, notamment la vacance locative et le risque d'impayés ;

  • vous transférez sur l'usufruitier, pendant toute la durée du démembrement, la totalité ou la quasi-totalité des frais, taxes et charges. Sur la majorité des programmes que nous sélectionnons en démembrement temporaire, l'usufruitier s'engage à assurer l'entretien de l'immeuble, à restituer les biens lors de l'extinction de l'usufruit après remise en état des parties privatives, parfois également des parties communes, et à procéder à des travaux lourds.

 

Constitution d'un patrimoine retraite

  • cet investissement, acquis à un prix décoté, procurera au terme du démembrement des revenus complémentaires, ou un capital exonéré d'impôt sur la plus-value.

 

Fiscalité avantageuse

 

  • le bien acheté en nue-propriété sort en totalité de l'assiette taxable de l'ISF jusqu'au terme du démembrement ;

  • en cas d'acquisition à crédit, le montant du crédit est comptabilisé comme un passif déductible de l'assiette de l'ISF et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos éventuels revenus fonciers antérieurs ;

  • l'absence de revenus fonciers pendant la période de démembrement vous évite d'augmenter inutilement votre revenu imposable durant la période de constitution de patrimoine

  • les plus-values réalisées après 30 ans de détention sont totalement exonérées d'impôt (exonération d'impôt sur la plus-value et exonération de CSG, CRDS et prélèvements sociaux)

Avertissements concernant l'achat en démembrement de propriété

L'acquisition en démembrement de propriété est temporaire

Au terme du démembrement convenu contractuellement (le plus souvent entre 10 et 20 ans), l'usufruitier perd tous ses droits sur le bien, tandis que le nu-propriétaire acquiert automatiquement la pleine propriété du bien initialement démembré. L'usufruitier devra donc effectuer un calcul de rentabilité prévisionnelle lui assurant un retour sur investissement suffisant, prenant en compte une valeur nulle de son investissement à l'échéance.

Le bien immobilier doit être entretenu

Lors d'un investissement en nue-propriété, il faut établir quelles sont les réparations qui seront à la charge du nu-propriétaire et celles qui seront à la charge de l'usufruitier.

On déterminera également à l'avance la partie qui supportera le paiement de la taxe foncière.

Le nu-propriétaire devra s'assurer que l'usufruitier dispose d'une surface financière suffisante pour assurer les charges et l'entretien de l'immeuble dans des conditions normales.

L'usufruitier ne pourra pas, au terme de l'usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu'il aura apportées à l'immeuble, même si la valeur de celui-ci en a été augmentée.

Absence de revenus pour le propriétaire durant la période de démembrement

Le nu-propriétaire ne percevra aucuns revenus locatifs durant la période de démembrement temporaire.

En cas d'acquisition à crédit, il doit s'assurer qu'il a la capacité de rembourser l'emprunt contracté, sans compter sur les revenus locatifs de son investissement acquis en nue-propriété.

Déductibilité des intérêts d'emprunt pour le nu-propriétaire, sous condition

En cas d'acquisition à crédit, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, à la condition que l'usufruitier déclare de son côté les revenus locatifs, sauf s'il s'agit d'un usufruitier bailleur social.

Restrictions temporaires au droit de propriété

Le nu-propriétaire ne peut pas, sans le consentement de l'usufruitier, occuper l'immeuble ou le donner en location.

Dans certains cas, le nu-propriétaire aura le droit de vendre le bien immobilier acquis en démembrement sous réserve de l'accord de l'usufruitier.

Situation du logement au terme de la période de démembrement

L'usufruitier s'est engagé à effectuer toutes démarches pour rendre au propriétaire un logement vide de tout occupant, et en bon état.

Il est possible cependant que l'usufruitier ait réalisé toutes les formalités légales mais qu'il n'ait pas pu obtenir le départ d'un locataire à la date prévue.

Le logement peut donc être encore occupé lorsque le nu-propriétaire récupèrera le logement, lequel pourra être amené à poursuivre les formalités pour obtenir le départ de l'occupant en se substituant au bailleur précédent dans ces démarches.