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3 Cours Charlemagne
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Définition du régime des Monuments Historiques

Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d'un régime fiscal spécifique qui s'avére particulièrement intéressant dès lors qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.

C'est une façon astucieuse pour l'Etat de participer à la sauvegarde du patrimoine national. Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel.

2 options sont possibles :

L'immeuble est soit :

  • classé monument historique, cette décision de classement est du ressort et du ministère de la Culture et de celui l'Environnement ;

  • inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

 

C'est cette seconde procédure qui est souvent mise en oeuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifient pas le classement. Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.

A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère.

Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs.

Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.

Pour la mise en oeuvre des travaux, si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation.

De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration.

Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments Historiques.

Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration.

Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation.

Fiscalité du régime des Monuments Historiques (MH)

L'avantage fiscal se traduit par la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles. Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures :

Le bien ne génère aucune recette

Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.

Il s'agit notamment :

 

  • des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles ;

  • de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l'Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui-même d'effectuer) ;

  • de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.

 

La déduction est ainsi égale à :

 

  • 100% si l'immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ;

  • 50% dans le cas contraire ;

 

Le bien n'est pas occupé et génère des recettes

La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.

Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires, telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.

Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1.525 € est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin.

Il est de 2.290 € dans le cas contraire.

Le bien est occupé et génère des recettes

Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.

Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier.

En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.

Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75% du total des charges, les 25% restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

AVANTAGES

Des aides fiscales pour l'entretien

Les travaux de restauration, de conservation, de réparation ou d'entretien de l'immeuble classé peuvent faire l'objet de subventions importantes de la part de l'Etat.

Lorsque l'Etat prend en charge une partie des travaux, l'importance de son concours est fixée en tenant compte de l'intérêt de l'édifice, de son état actuel, de la nature des travaux projetés.

La participation de l'Etat peut varier de 20 à 80% du coût total de l'opération.

Un régime de faveur sur les revenus fonciers

Si le bien génère des recettes et si le propriétaire ne l'occupe pas il pourra déduire du revenu foncier l'intégralité des charges afférentes à l'immeuble : les dépenses de réparation, les dépenses d'amélioration, les impôts, taxes, prime d'assurance, frais de promotion et publicité, les intérêts d'emprunt.

Des avantages fiscaux en matière de succession

L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.

RISQUES

Les risques liés à une opération immobilière en général

S'agissant d'une opération d'investissement immobilier, dans l'ancien avec travaux, il existe un risque de retard dans le chantier et donc dans la livraison.

Le montant des travaux a pu également être mal évalué au départ et entrainer un dépassement de budget.

Le financement de l'opération se faisant habituellement au moins en partie à crédit, il est nécessaire de s'assurer de sa capacité à rembourser le crédit.

La valeur du bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier.

La valeur locative peut également varier en fonction de l'évolution du marché locatif, et des lois ou réglementations qui peuvent fausser la loi du marché en imposant des seuils ou des plafonds sur certains biens ou dans certaines régions.

Des avantages fiscaux sous conditions

L'exonération de droits de succession subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments Historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir :

 

  • maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention ;

  • modalités d'entretien du bien ;

  • ouverture au public.

 

Information du public et conditions d'accès des visiteurs : dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins 100 jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec 80 jours au moins durant les mois de juin à septembre.

Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés