Budget
€ min à € max
Surface
m² min à m² max
Pièces
 
SMC 9 IMMO
3 Cours Charlemagne
69002 Lyon


06 64 80 67 67



Définition de la loi Malraux

Principe du dispositif mis en place par la loi Malraux

Ce dispositif concerne les dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

Eligibilité d'une opération immobilière au dispositif Malraux

Immeubles concernés

 

  • les immeubles doivent être affectés à l'habitation avant et après la réalisation des travaux ;

  • les immeubles destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage : les immeubles visés sont ceux qui ont perdu temporairement cet usage au profit d'autres utilisations et dont le changement d'affectation a modifié la conception, l'aménagement et les équipements initiaux ;

  • les immeubles professionnels selon l'article 199 quatervicies du CGI, si les revenus qu'ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

 

Remarque : désormais les revenus des micro-fonciers peuvent bénéficier de la réduction d'impôt affecté au dispositif Malraux.

L'opération doit avoir lieu :

 

  • soit dans un secteur sauvegardé : d'après l'ordonnance 2005-864 du 28 juillet 2005 et son décret d'application (décret 2007-452 du 25 mars 2007) ;

  • soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ; en ce cas, il faut en plus que les travaux soient déclarés d'utilité publique (L642-1 à L 642-7 du Code du Patrimoine) ;

  • soit dans les quartiers anciens dégradés délimités par un décret à paraître lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (article 27 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion). Les quartiers concernés"présenteront soit une concentration élevée d'habitat indigne et uen situation économique et sociale des habitants particulièrement difficile, soit une part élevée d'habitat dégradé vacant et un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements".

 

Engagement de location :

 

  • l'investisseur doit prendre l'engagement de louer le local pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ;

  • en cas de détention par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci doit prendre l'engagement de louer les locaux pendant 9 ans et ses associés de conserver les parts pendant 9 ans ;

  • en présence de local d'habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.

 

Délai de mise en location :

La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.

Investisseurs concernés

Les personnes suivantes peuvent bénéficier de la réduction d'impôt :

 

  • les personnes physiques domiciliées fiscalement en France (article 4B du CGI) ;

  • les personnes physiques bénéficiant de la réduction d'impôt sont imposées dans les catégories des revenus fonciers pour les revenus provenant de la location d'immeubles. Sont exclus les personnes dont les biens figurent à l'actif d'une entreprise à l'IR, même s'ils sont loués nus ;

     

     

  • les associés de sociétés non soumises à l'IS : la réduction d'impôt est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu'ils ont supporté.

 

Nature de l'opération de restauration

 

  • restauration complète d'un immeuble bâti : il n'est pas nécessaire que les travaux portent sur toutes les parties de l'immeuble, lorsque certaines d'entre elles ne nécessitent aucune intervention ;

  • restauration déclarée d'utilité publique : l'immeuble doit être déclarée d'utilité publique, sauf dans le cas où le PSMV est approuvé.

 

Aucune précision relative à l'initiative des travaux n'est prévue.

La restauration de l'immeuble doit être déclarée d'utilité publique sauf dans le cas où un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été approuvé. En pratique, les déclarations d'utilité publique seront prises par immeuble ou par groupe d'immeubles.

Les dépenses de travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation en conformité avec la DUP ou le PSMV sont éligibles à la réduction. Il s'agit par exemple de rendre habitable des parties communes ou des combles et greniers.

Remarque : sont exclus les travaux qui ne permettent qu'une restauration partielle.

Fiscalité de la loi Malraux en 2016

Depuis la réforme de 2012, les investissements immobiliers réalisés dans le cadre de la loi dite " Malraux " ouvrent droit à une réduction d'impôt, calculée sur le montant des dépenses de rénovation.

La réduction d'impôt sur le revenu est égale à :

 

  • 22 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de valorisation de l'architecture et du patrimoine (AVAP)

  • 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé et ceux situés dans les quartiers anciens dégradés.

 

Ces dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans la limite annuelle de 100.000 €. Le montant des dépenses excédant le plafond annuel ne peut être reporté ni faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

La réduction d’impôt est donc plafonnée à 30.000 €.

Avertissements concernant la loi Malraux

Les risques liés à une opération immobilière en général

S'agissant d'une opération d'investissement immobilier, dans l'ancien avec travaux, il existe un risque de retard dans le chantier et donc dans la livraison.

Le montant des travaux a pu également être mal évalué au départ et entrainer un dépassement de budget.

Le financement de l'opération se faisant habituellement au moins en partie à crédit, il est nécessaire de s'assurer de sa capacité à rembourser le crédit.

La valeur du bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier.

La valeur locative peut également varier en fonction de l'évolution du marché locatif, et des lois ou réglementations qui peuvent fausser la loi du marché en imposant des seuils ou des plafonds sur certains biens ou dans certaines régions.

Les risques spécifiques liés à une opération immobilière en loi Malraux

Les investissements immobiliers effectués dans le cadre de la loi Malraux sont des investissements lourds et qui doivent respecter à la lettre le formalisme prévu par la réglementation, sous peine de remttre en cause les avantages fiscaux octroyés par le régime de défiscalisation Malraux.

Depuis l'aménagement de la loi Malraux entré en vigueur en 2014, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L'engagement de location en loi Malraux 2014 doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de l'immeuble.

La déduction en loi Malraux 2014 est limitée à 100.000 € de travaux par an.

La réduction d'impôt de la loi de défiscalisation Malraux 2014 s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire. Toutefois, en cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans. Lorsque la réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux 2014 ne peut pas être imputé sur l'IR des années suivantes. L'excédent de réduction Malraux 2014 est donc perdu.

Les travaux de restauration en loi Malraux 2014 doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

Le bénéfice du dispositif est conditonné au respect de conditions et de procédures qui, si elles ne sont pas appliquées à la lettre, peuvent remettre en question l'avantage fiscal recherché.

Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France. C'est un gage de qualité mais c'est aussi une contrainte et un coût supplémentaire.