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€ min à € max
Surface
m² min à m² max
Pièces
 
SMC 9 IMMO
3 Cours Charlemagne
69002 Lyon


06 64 80 67 67



DEFINITION

A partir du moment où un investisseur met en location un logement où la présence de meubles et d'objets mobiliers est telle que le locataire peut entrer dans le lieux et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, le propriétaire du bien en question pratique la location meublée.

La location meublée bénéficie d'un régime fiscal spécifique qui permet de déduire une bonne partie des charges. Elle permet également dans certains cas de récupérer la TVA ayant grevé l'investissement.

Les investisseurs concernés sont :

 

Pour la location meublée non professionnelle

 

 Les propriétaires qui investissent dans un seul logement meublé, en résidence de tourisme, par exemple, ou qui veulent devenir ultérieurement loueur en meublé professionnel, mais en évitant un effort de trésorerie trop brutal, et préférant investir peu à peu.

Les propriétaires non inscrits au RCS au titre de loueur en meublé qui mettent en location :
une partie de leur résidence principale 
des chambres meublées
des locations saisonnières
des chambres d'hôtes ou gîtes ruraux
des logements situés dans des résidences de tourisme, d'affaires, d'étudiants ou médicalisées (mais dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23.000 € par an).

 

La location meublée non professionnelle permet à l'investisseur d'imputer ses éventuels déficits uniquement sur des revenus de même nature.

 

Depuis le 1er janvier 2009 les avantages du système Scellier s’appliquent, sous certaines conditions, à la location meublée non professionnelle.

 

Pour la location meublée professionnelle

 

Jusqu'aux revenus perçus en 2008, pour être reconnu comme loueur en meublé professionnel et bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut, il fallait que le loueur tire de son activité de location meublée plus de 23.000 € de recettes brutes annuelles, ou qu'elle représente plus de 50% de ses revenus et qu'il soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

 

A compter des revenus perçus en 2009, ces trois conditions sont cumulatives.

A la différence de la location meublée non professionnelle, la location meublée professionnelle permet à l'investisseur d'imputer son éventuel déficit non plus sur ses seuls BIC, mais sur ses revenus globaux.

FISCALITE DU LOUEUR EN MEUBLE

 

 

 

Les revenus issus de la location en meublés sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La fiscalité applicable à la location meublée est divisée en 2 régimes (article 151 septies du CGI) :
les loueurs en meublé professionnels (LMP),
les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).



La location meublée non professionnelle

Selon les cas, deux régimes fiscaux peuvent s'appliquer :


Le régime micro-BIC

Le régime du micro-BIC s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas les seuils suivants :


A compter du 01/01/2014, le seuil applicable est celui applicable aux prestations de services, soit 32.900 € en 2014 pour le chiffre d'affaires réalisé en 2013 ;
Les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes restent néanmoins soumis au seuil de chiffre d'affaires applicable à la fourniture de logement, soit 82.200 € en 2014 pour le chiffre d'affaires 2013.

 

Le principe de calcul du bénéfice imposable est d'appliquer aux recettes un abattement forfaitaire de :

 

50% des recettes pour les revenus 2013 ;
71% des recettes pour les revenus 2013 des gîtes ruraux, meublés de tourisme et des chambres d'hôtes.

Ce régime ne permet pas de créer de déficit BIC imputable.
Toutefois, si l'investisseur anticipe un futur déficit, il peut opter pour le régime réel d'imposition afin de pouvoir l'imputer.

Le régime réel

Le régime réel s'applique sur option ou automatiquement lorsque les recettes annuelles dépassent les seuils suivants:

A compter du 01/01/2014, le seuil applicable est celui applicable aux prestations de services, soit 32.900 € en 2014  pour le chiffre d'affaires réalisé en 2013 ;

Les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes restent néanmoins soumis au seuil de chiffre d'affaires applicable à la fourniture de logement, soit 82.200 € en 2014 pour le chiffre d'affaires 2013.

Le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.

A compter du 1er janvier 2009, les déficits sont imputables sur les revenus de même nature (revenus de location meublée non professionnels) jusqu'à la dixième année suivant la constatation du déficit.

Scellier LMNP (ou"amendement Censi-Bouvard")

Depuis le 1er janvier 2009 les avantages du système Scellier s’appliquent, sous certaines conditions, à la location meublée.
En effet, en tant que loueur en meublé non professionnel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, dans un logement neuf ou acquis en l'état futur d’achèvement.

C'est la loi de finances pour 2013 qui a prorogé ce dispositif jusqu'au 31 décembre 2016 (il devait prendre fin en 2015) et a supprimé la condition tenant au début de commercialisation du projet immobilier le 1er janvier 2012 ou le 30 juin 2012 au plus tard, qui devait s'appliquer aux investissements réalisés en 2013 et 2014.


Conditions à respecter
Le logement doit être situé dans une résidence avec services ou dans un établissement d'intérêt général ;
L'investisseur doit s'engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence (ou de l'établissement), sans conditions relatives au montant des loyers et aux ressources du locataire.

Réduction d'impôt
L'avantage fiscal est similaire à celui procuré par le dispositif Scellier s'appliquant aux locations nues.

La réduction d'impôt est égale à 25 % du prix de revient pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, à 20 % pour ceux réalisés en 2011, à 18% en 2012 et à 11% depuis 2013 ;
La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans ;
La base de calcul de la réduction est le prix de revient du bien plafonné à 300.000 € (par logement).

A noter
En contrepartie de cette réduction, la base fiscale amortissable des immeubles ne pourra pas être constituée du prix de revient des immeubles pris en compte pour le calcul de la réduction (article 39 G du CGI) ;
Les loueurs en meublé professionnels ne peuvent pas bénéficier de cet avantage fiscal.
 

La location meublée professionnelle

En principe, l'investisseur est soumis au régime réel d'imposition.

Le régime réel

Le bénéfice imposable est égal à la différence entre les recettes et les charges déductibles.
Le déficit BIC est imputable sur le revenu global de l'investisseur sans aucune limitation.

Avantages fiscaux

Le déficit généré est déductible sur le revenu global sans aucune limitation. S'il n'est pas imputé la première année, ce déficit est reportable pendant 6 ans.

L'investisseur est exonéré d'impôt sur les plus values s'il exerce son activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes n'excèdent pas 90.000 € (250.000 € HT jusqu'au 31/12/2008), en moyenne au cours des deux dernières années civiles qui précèdent la réalisation de la plus-value.

Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés.

Les logements meublés ne sont pas soumis à l'ISF car ils sont considérés commes des biens professionnels (dans le cadre du statut LMP).
TVA et location meublée

Principe

Les locations en meublé sont en principe exonérées de TVA, à l'exception des cas d'assujettissement suivants :

 Prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés, résidences de tourisme classées ou les villages résidentiels de tourisme ;

 Prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations de nature hôtelière suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la Clientèle (dispositions applicables à compter du 1er janvier 2003).

Locations de locaux nus ou meublés consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement d'hébergement dont l'activité remplit elle-même les conditions d'assujettissement. L'article 24 de la loi de finances 2007 a étendu le cas d'imposition à la TVA aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.

Les locations en meublé non soumises à la TVA sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Taux de TVA

Lorsque la TVA est applicable, les taux sont les suivants :
Pour les loyers, le taux est de 5,5% ;
Pour les services, le taux est celui qui leur est propre, cependant en l'absence de facturation distinctes, les prestations sont des accessoires au logement soumises à la TVA au taux réduit (Arrêt de la Cour administrative d'appel de Lyon du 1er avril 2004).

Récupération de la TVA

En contrpartie, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de leur investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus locatifs.

AVANTAGES

La fiscalité avantageuse du loueur en meublé

Une fiscalité très attrayante du fait de la possibilité d'amortir l'immobilier (hors terrain) et le mobilier.

Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, ce qui permet des déductions plus étendues que dans la catégorie des revenus fonciers.

Sous le statut LMP, le déficit généré est déductible sur le revenu global sans aucune limitation. S'il n'est pas imputé, ce déficit est reportable pendant 6 ans.

Une exonération de l'impôt sur les plus-values sous le statut LMP si les recettes locatives n'excèdent pas 90.000 € (250.000 € HT jusqu'au 31/12/2008), en moyenne au cours des deux dernières années civiles qui précèdent la réalisation de la plus-value.

Une exonération de l'ISF sur les biens professionnels si vous générez plus de 23.000 € TTC de recettes locatives et si cette activité représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Possibilité de récupérer la TVA lorsque l'investissement réalisé le permet.

Un bail plus souple

Le bail meublé est plus souple et permet de donner congé au locataire dans des conditions plus favorables au propriétaire que le bail vide (loi de 1987).

LES RISQUES

 
Les risques liés à ce type d'investissement sont les risques propres à tout investissement locatif : risque d'inoccupation, de non-paiement par le locataire (ou par l'exploitant en cas de bail commercial), d'augmentation des charges, et de difficultés de revente.

 

L'exploitation d'un patrimoine en LMNP détenu en direct peut se révéler par ailleurs un peu lourde à gérer en pratique, du fait notamment du taux de rotation élevé des locataires, de l'entretien et des prestations annexes qu'il convient d'offrir.

Le particulier qui décide d'exploiter une habitation en Loueur en Meublé devra également s'assurer qu'il dispose des autorisations administratives de la Mairie et de la Préfecture (de nombreux particuliers s'exposent à des redressements fiscaux du fait de leur méconnaissance des règles applicables).

Il est possible cependant d'opter pour une solution "clefs en main" qui consiste à acquérir des biens immobiliers destinés à être loués en meublé (avec les autorisations administratives préalables), et à délèguer la gestion à un exploitant unique qui pourra garantir également la régularité du revenu et un taux de rendement minimum versé au propriétaire.

Le Loueur en Meublés Professionnel doit en outre veiller à assurer, ou à faire prendre en charge, la gestion administrative et la comptabilité imposées par son statut professionnel.

Le ticket d'entrée pour devenir LMP est élevé puisqu'il nécessite généralement l'acquisition simultanée de 2, voire 3 logements, soit un investissement d'environ 400.000 € ou plus, pour atteindre le seuil minimum de recette annuelle (23.000 €).
Le statut de LMP n'est donc pas accessible à tous les investisseurs.