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DEFINITION DE LA LOI PINEL

Les bases juridiques de la loi Pinel

L'article 5 de la loi de finances 2015 met en place un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif, dit"Pinel", et qui succède à la lo i"Duflot" (du nom du précédent ministre qui avait elle-même remplacé la loi dite "Scellier").

Cette nouvelle loi permet, pour les investissements réalisés à partir du 1er septembre 2014, d'investir dans l'immobilier d'habitation tout en réalisant des économies d'impôt (article 199 novovicies du CGI).

Son objectif est de favoriser le secteur de la construction mais aussi de créer des offres de logements à la location là où la demande est forte.

La loi Pinel apporte 2 importantes nouveautés par rapport à la loi Duflot : un choix pour l'investisseur entre 3 périodes d'étalement de la réduction d'impôt, et la possibilité de louer l'immeuble au sein du cercle familial (à partir du 1er janvier 2015).

Une réduction d'impôt jusqu'à 21%

Le cumul des réductions d'impôt sur le revenu offertent par la loi Pinel (investissements en métropole) va de 12 à 21% selon que l'investisseur s'engage à louer le bien pour une durée d'au moins 6 ans et d'au plus 12 ans.

L'investissement en Pinel Outre-Mer offre quant à lui une réduction d'impôt maximum de 32%.

L'investissement est pris en compte dans la limite de 300.000 € investis (travaux inclus) par foyer fiscal et par an.

Pour un bien d'une valeur de 300.000 €, la réduction d'impôt maximum se décompose de la manière suivante :

  • 2% par an pendant les 6 premières années, soit 6.000 € par an de réduction ;

  • 2% par an pendant la 1ère prolongation de 3 ans, soit 6.000 € par an de réduction ;

  • 1% par an pendant la 2nde prolongation de 3 ans, soit 3.000 € par an de réduction.

Au maximum, la réduction d'impôt sur le revenu offerte par la loi Pinel peut donc représenter 63.000 € pour un bien d'une valeur de 300.000 €.

Un contribuable ne pourrait, pour un même logement, bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et du dispositif Duflot, ou Borloo-ancien, Loi Malraux, Loi Girardin, Monuments Historiques (M.H.)...

Ce qui a changé suite au vote de la loi de Finances 2014 :
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 dans le cadre de la loi Pinel, le montant de la réduction d'impôt maximum est passé de 54.000 € maximum par opération à 63.000 € (soit 6.000 € maximum par an dans l'ancien régime, et 5.250 € maximum par an dans le nouveau régime, car l'imputation de la réduction d'impôt est plus étalée dans le temps).

Par ailleurs, le plafonnement des"niches fiscales"est toujours de 10.000 € par foyer fiscal pour les investissements en Métropole.

Pour les investissements Outre-Mer, il a été fixé à 18.000 € et cette mesure a été jugée constitutionnelle par le Conseil Constitutionnel mais seulement à compter de l'imposition des revenus de l'année 2015.

Etes-vous concerné par la loi Pinel ?

Les biens immobiliers pouvant bénéficier de la loi Pinel

La loi Pinel ne s'applique qu'aux biens immobiliers à usage d'habitation.

Cas particulier des locaux à usage mixte : ces locaux peuvent bénéficier de la loi Pinel à condition que l'habitation représente au moins les 3/4 de la superficie, et l'avantage fiscal ne porte que sur la partie affectée à l'habitation.

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt il faut en outre respecter les conditions suivantes :

 

  • la location doit être vide (bail non meublé) ;

  • constituer la résidence principale du locataire ;

  • pendant une durée de 6 ans minimum ;

  • les loyers doivent respecter un plafond fixé par la loi (plafond censé se situer à un niveau inférieur au prix du marché d'environ 20%).

Le bien doit se trouver dans l'un des cas énumérés ci-dessous :

  • logement acquis neuf ou en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;

  • logement que le contribuable fait construire et dont le permis de construire est déposé entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;

  • logement acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou a fait l'objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’immeuble neuf étant celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;

  • logements acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) définis par le décret du 30 janvier 2002 permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19 décembre 2003) ;

  • locaux acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 affectés à un usage autre que l'habitation mais qui font l'objet, entre ces dates, de travaux de transformation en logement (réalisés par l'acquéreur ou par le vendeur) ;

  • logements éligibles détenus par l'intermédiaire de parts de SCPI Pinel (souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016).

 

 

Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant :

 

 

  • la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l'état futur d’achèvement (VEFA) ;

  • la date de l'obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire lui-même.

 

 

L’achèvement des travaux conduisant à la livraison d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation, doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l'année d’acquisition du logement ou du local concerné.

 

Par ailleurs, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit entre l'achèvement des travaux et l'acquisition par le contribuable.

 

Le logement doit atteindre un certain niveau de performance énergétique :

 

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Pinel, les logements devront atteindre un certain niveau de performance énergétique : en métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l'octroi d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.

 

Les zones géographiques

 

Pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel, les biens doivent être situés en France métropolitaine, ou dans les départements ou collectivités d'Outre-Mer.

 

Les biens situés en France métropolitaine :

 

Ces logements doivent se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (zones A ou B).

 

Les communes sont classées par zones, définies par l'arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicables à certaines aides au logement et ont été revues au 1er octobre 2014. Pour l'application du dispositif Pinel, le logement doit être situé dans les zones A, A bis, et B1. Sont également concernées certaines communes de la zone B2 sous réserve de la délivrance d'un agrément du préfet de région. Les logements situés en zone C n'ouvrent pas droit à la réduction d'impôt. (Décret du 6 août 2014 modifiant le classement des communes en différentes zones géographiques)

 

La loi Duflot permettait également d'investir dans les logements en zones A, A bis, B1 et B2 (sous conditions).

 

Les biens situés Outre-Mer :

 

Les logements peuvent se trouver dans les départements d'Outre-mer, à Mayotte et dans les collectivité d'Outre-Mer (Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Polynésie française, Nouvelle-Calédone, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna).

Fiscalité de la loi Pinel

Régime de droit commun applicable aux revenus fonciers

Vous déduisez de vos revenus fonciers :

  • les intérêts du crédit de votre prêt immobilier ;

  • les charges déductibles qui vous incombent en tant que propriétaire.

Vous pouvez également déduire les charges de votre revenu global (hors revenus fonciers) jusqu'à 10.700 € par an.

Une réduction d'impôt spécifique à la loi Pinel

Dès lors que le bien répond aux conditions posées par la loi Pinel, vous pouvez demander à bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Le taux de cette réduction d'impôt est fixé à :

  • 12% de la valeur du bien si l'investisseur s'engage sur une période de 6 ans ;

  • 18% de la valeur du bien si l'investisseur s'engage sur une période de 9 ans ou s'il prolonge son engagement initial de 6 ans pour une période triennale ;

  • 21% de la valeur du bien si l'investisseur s'engage sur une période de 12 ans (soit un engagement initial de 6 ans prolongé pendant 2 périodes triennales, ou un engagement initial de 9 ans prolongé pendant une période triennale).

Ce qui a changé suite au vote de la loi de finances 2014 :

La loi Duflot ne donnait droit qu'à une réduction d'impôt au taux unique de 18% et sur une durée d'engagement de 9 ans. La Loi Pinel a instauré un nouveau mécanisme de réduction d'impôt, différenciée en fonction du choix de l'investisseur.

La réduction d'impôt cumulée maximum peut atteindre 63.000 €.

Pour un bien d'une valeur de 300.000 €, la réduction d'impôt maximum se décompose de la manière suivante :

  • 2% par an pendant les 9 premières années, soit 6.000 € par an de réduction ;

  • 1% par an pendant les 3 années suivantes, soit 3.000 € par an de réduction.

La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou des travaux de réhabilitation, ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre des 5, 8 ou 11 années suivantes.

La réduction d'impôt qui excéderait l'impôt dû par le contribuable au titre d'une année d'imposition peut être reportée sur l'impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes, à condition que le logement soit maintenu en location par le contribuable.

La base de calcul de la réduction d'impôt

Comme pour le dispositif précédent (loi Duflot), la loi Pinel autorise au maximum 2 opérations par foyer fiscal et par an (mais toujours dans la limite de 300.000 €).

La base de calcul de la réduction d'impôt est le prix de revient du logement, plafonné à 300.000 € par an :

  • pour un logement acquis neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), il s'agit du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière) ;

  • pour un logement réhabilité, la base de la réduction d'impôt est calculée sur le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition, ainsi que sur le montant du prix des travaux de réhabilitation ;

  • pour un logement transformé, la base de la réduction d'impôt est constituée du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition, ainsi que du montant des travaux de transformation en logement ;

  • pour un logement construit par le contribuable, la base de la réduction d'impôt est déterminée à la date d'achèvement des travaux et comprend le prix d'acquisition du terrain, le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l'installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,...).

Les dépendances immédiates et nécessaires (emplacement de stationnement par exemple) sont comprises dans la base de calcul de la réduction si elles font l'objet d'un bail commun avec le logement.

Attention : le prix au m2 ne doit pas dépasser 5.500 €

Comme pour le dispositif précédent (loi Duflot), la loi Pinel ne prend en compte le prix d'achat que dans la limite de 5.500 € / m2, quel que soit le lieu d'investissement, pour le calcul de la réduction d'impôt.

Ce qui a changé par rapport aux dispositifs précédents :

Avec la loi Scellier par exemple, les prix d'achat maximum variaient en fonction des 5 zones géographiques :

  • zone A bis : 5.200 €/m2 (Paris et certaines communes proches de Paris)

  • zone A : 5.000 €/m2 (reste de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et genevois français)

  • zone B1 : 4.000 €/m2 (agglomération de plus de 250.000 habitants, pourtour méditerranéen)

  • zone B2 : 2.100 €/m2 (autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes littorales ou frontalières dont les prix immobiliers sont jugés chers, pourtour de l'Ile-de-France)

  • zone C : 2.000 €/m2 (sous réserve d'un agrément préfectoral)

La réduction d'impôt Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales (10.000 € maximum).

La réduction d'impôt obtenue grâce à la loi Pinel ne peut pas dépasser 6.000 € / an, ni se cumuler avec d'autres réductions d'impôts soumises au plafonnement des niches fiscales, au-delà du plafonnement global fixé à 10.000 € par foyer fiscal et par an.

Le plafond des niches fiscales applicable en 2012 était de 18.000 € + 4% du revenu net imposable.

Ce qui a changé par rapport aux dispositifs antérieurs :

La loi de finances pour 2013 a abaissé le plafond à 10.000 € seulement.

En cas de dépassement du plafond annuel fixé à 10.000 € par foyer fiscal, il n'est plus possible de reporter l'excédent de réduction d'impôt non utilisé.

S'agissant d'une réduction d'impôt (et non pas d'un crédit d'impôt) le contribuable peut au maximum ramener son imposition à zéro (contrairement à un crédit d'impôt où l'Etat rembourse la différence en cas de résultat négatif).

Il est important de bien évaluer sa situation fiscale au préalable pour ne pas risquer de perdre une partie de l'avantage fiscal offert par la loi Pinel.

LES AVANTAGES

Avantages communs aux investissements immobiliers en général

l'acquisition peut se faire à crédit, moyennant des taux d'intérêt historiquement bas ;

la déduction de vos revenus fonciers des charges et des intérêts pendant la durée du financement ;


l'immobilier génère des revenus locatifs qui financent en partie l'opération durant la phase de remboursement d'emprunt, et qui viennent par la suite compléter vos revenus ou votre retraite ;

possibilité de protéger ses proches en finançant le bien par un emprunt immobilier couvert par une assurance qui prendra en charge les échéances dues en cas de décès ou d'invalidité ;

l'immobilier est un bien réel qui tend à suivre l'inflation à moyen et long terme, et donc à protéger votre patrimoine sur longues périodes.
 

Avantages spécifiques à la loi Pinel

 

la réduction d'impôt pouvant atteindre 21% de la valeur du bien (ou 32% dans les départements d'Outre-Mer), celle-ci permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu ;

l'avantage fiscal procuré par le dispositif Pinel est une réduction d'impôt qui s'applique directement sur l'imposition due : le calcul est simple et identique pour tous les investisseurs, quelle que soit leur tranche d'imposition ;

la possibilité d'habiter le bien, ou de le revendre à un investisseur ou à un accédant au terme de la période de défiscalisation;

la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant (hors du foyer fiscal).

la possibilité de bénéficier d'un plafonnement des niches fiches fiscales plus élevé, soit 18.000 €, pour les investissements Outre-Mer réalisés en 2015.
 

Le cumul des avantages permet de réduire l'effort d'épargne au tiers du prix du bien

En utilisant l'effet de levier du crédit à des taux particulièrement bas (de préférence à taux fixe), en percevant des loyers sur la totalité de la valeur du bien acheté, et en bénéficiant d'une réduction d'impôt, l'investisseur cumule les aides pour devenir propriétaire d'un bien immobilier qui sera financé :

par le locataire pour un peu moins de la moitié du prix du bien ;

par les réductions d'impôt pour un peu plus du quart du prix du bien

Au final, l'effort d'épargne consenti par l'investisseur représente moins de 30% de la valeur du bien.

Le dispositif permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, qui peut être revendu à terme, ou garder en patrimoine, pour constituer par exemple un complément de retraite le moment venu.

LES RISQUES

 

Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Pinel sont soumis à des risques et supportent certaines contraintes.

Risque de retard dans la livraison

La période d'application de la réduction d'impôt court jusqu'à la fin de la 12ème année au maximum suivant celle de l'acquisition ou de l'achèvement du logement.

Comme pour tout achat d'un immeuble en construction ou en rénovation, il existe des aléas liés aux travaux et en particulier un risque de retard dans la livraison, qui peut différer la perception des premiers loyers, et la mise en oeuvre de la défiscalisation.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi Pinel, il faut satisfaire en outre à plusieurs conditions :

L'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant 6 à 12 ans

L'opération nécessite par conséquent l'acceptation d'un investissement immobilisé sur une période longue de 6 ans minimum à 9 ou 12 ans selon le taux de réduction d'impôt visé par l'investisseur.

Au-delà de ce délai minimum de 6 ans, il est possible que le propriétaire rencontre des difficultés pour vendre son bien rapidement, en fonction de l'état du marché de l'immobilier au moment de la vente.

La présence d'un locataire en place peut également être un frein à la revente, surtout si ce locataire est indélicat et ne paie pas régulièrement son loyer.

La location doit être :

 destinée à l'usage d'habitation principale du locataire ;
 effective
 et continue.

Cela exclut donc les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance, ainsi que les locations meublées.

La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :

 la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
 la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
 la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.

S'il est toujours possible de s'assurer contre le risque de carence locative, le propriétaire ne pourra pas s'assurer contre la perte de la réduction d'impôt si son bien n'est pas loué dans les délais.

Il est donc essentiel de sélectionner un logement situé dans une zone où la demande locative est réelle et durable.

Plafonnement du loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser le plafond de loyers fixé pour le dispositif Pinel et actualisé chaque année par l'administration fiscale.

Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie, selon la nature de l'opération, soit à la date d'acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Dans certaines régions, la règle de plafonnement peut pénaliser la rentabilité locative, au-delà de l'avantage fiscal octroyé. Il est donc important de bien vérifier au préalable que le plafond réglementaire se situe au-dessus ou au niveau du loyer envisagé.

Risque de vacance locative

En cas de départ du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit être remis aussitôt en location.

Une période de vacance est tolérée, mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

Il est donc important de s'assurer de la qualité de l'emplacement de l'immeuble, et de l'existence d'une demande locative soutenue et pérenne, pour être en mesure de relouer facilement et rapidement le bien en cas de départ d'un locataire.

Cela implique de s'intéresser principalement aux centres villes des grandes villes, bénéficiant d'une activité économique importante et diversifiée.
On pourra aussi sélectionner certaines zones touristiques attractives (montagne, ou bord de mer par exemple) mais à condition de vérifier qu'il existe un marché locatif à l'année (gare aux zones touristiques trop saisonnières qui ne trouvent pas de locataire à la recherche d'une résidence principale à l'année).

Risque de loyers impayés

Quelles que soient les précautions prises par le propriétaire lors de la sélection de ses locataires, le risque d'impayés existe. S'il est conseillé de souscrire une assurance contre le risque de loyers impayés, l'assurance ne protège pas totalement et indéfiniment le propriétaire.

Risque de perte en capital

L'immobilier est un bien réel qui se valorise en fonction du marché de l'immobilier et de l'inflation.

L'emplacement et la qualité de l'immeuble peuvent générer une sur-performance ou une sous-performance par rapport au marché de l'immobilier dans son ensemble.

A court ou moyen terme, les prix peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse.

Sur longues périodes, l'immobilier génère habituellement des performances positives, mais si le prix payé lors de l'acquisition est trop élevé, et/ou si l'emplacement est de qualité médiocre ou mauvaise, la revente risque d'être difficile à terme, et les gains ne sont pas assurés.

Le logement peut également être plus ou moins dégradé par les locataires, et nécessiter une rénovation qui peut s'avérer coûteuse à terme.