Budget
€ min à € max
Surface
m² min à m² max
Pièces
 
SMC 9 IMMO
3 Cours Charlemagne
69002 Lyon


06 64 80 67 67

Insérer le contenu ici

Investissement locatif en Floride

Le marché de l’immobilier aux États-Unis commence à retrouver son rythme de croisière d’avant 2008, et certains biens affichent une valeur supérieure à ce qu’ils étaient avant la crise. Pour la Floride, certains biens s’achètent encore à une valeur moyenne historique inférieure, surtout les biens de luxe, mais plus pour longtemps car l’économie des Américains affiche à nouveau une meilleure santé.

La hausse des prix des biens va encore continuer pour les prochaines années, du moins tant que plusieurs touristes, étrangers et Américains voudront venir passer leurs vacances ou même habiter en Floride. Toutefois, la hausse incessante des prix n’est pas d’une bulle selon les spécialistes. En effet, les foyers américains ont maintenant les moyens de se payer ces biens, et les prix affichés sont adaptés à leurs revenus. Il n’y a pas non plus d’achats irrationnels surtout qu’il est plus difficile d’obtenir des prêts immobiliers en Floride par rapport à la période d’avant la crise.

Le marché de l’immobilier dont celui de la Floride peut donc être qualifié de sain aux États-Unis, avec environ 5,60 millions de biens immobiliers qui se vendent tous les trimestres.

 

En Floride, l’investissement locatif est une opportunité à saisir comparée aux autres États de l’Amérique du Nord. Cet investissement est sécurisé, rentable et peut dégager une belle plus-value.

 

L’économie affiche une meilleure santé et le taux de chômage était de 3,5% à la fin du troisième trimestre 2018. Les biens vendus augmentent en nombre, y compris les résidences individuelles et les condominiums. Et cette tendance va se poursuivre, pour le plus grand bonheur des acheteurs.

En Floride, le prix médian tourne autour de 255000 USD pour les villas, ce qui correspond à une hausse de 6,3% par rapport au prix de 2017.

 

Pour les maisons de ville et les condominiums, ce prix médian est de 182500 USD.

 

La Floride est le premier État américain que les investisseurs privilégient pour leur investissement dans la pierre.

Les raisons poussant à investir dans l’immobilier en Floride sont nombreuses :

 

  • Son économie florissante : la Floride est la quatrième économie des États-Unis
  • Le nombre d’habitants qui augmente annuellement : il va falloir trouver des logements pour les nouveaux habitants
  • La forte croissance que l’emploi affiche dans cet État : il s’agit encore ici d’une marque de la bonne santé de l’économie
  • Le nombre de touristes en constante augmentation. Il faut savoir que le tourisme est le pilier de l’économie de cet État.
  • Augmentation des prix des loyers, ce qui permet d’obtenir un rendement locatif moyen et net de 7% en Floride.
  • Possibilité de faire une belle plus-value à moyen long terme (se laisser du temps!)
  • Un taux de change euro / dollar avantageux pour l’instant : le Dollars est encore plus bas que l’Euro : 1€ = 1,14 USD. Les investisseurs européens peuvent donc acquérir un bien immobilier moins cher que les Américains.
  • Une législation fiscale en faveur de l’acheteur français : il y a une convention fiscale signée entre les États-Unis et la France. En outre, la loi protège les bailleurs. Ainsi, si le locataire ne paie pas le loyer durant 45 jours, il est expulsé. Par ailleurs, comme le bail de location est renouvelable chaque année, il est envisageable de renégocier le loyer.

Où investir en Floride ?

 

En Floride, comme dans n’importe quel endroit, le prix d’un bien immobilier va dépendre de son type, de sa superficie et de sa localisation. Mais d’autres critères influent aussi sur le prix de l’immobilier comme la qualité de l’école qui se trouve dans le quartier et la cotation de la maison. Dans cet État, vous pouvez acheter une maison mitoyenne, une maison individuelle ou une villa.

La maison mitoyenne ou maison de ville est une copropriété d’environ 120m² dans laquelle les propriétaires peuvent jouir des parties communes. Il est possible que le bien comporte aussi un garage et un jardin privatif. Selon la localisation du bien, une maison de ville peut coûter entre 150000 USD et plus de 2000000 USD. Les prix les plus accessibles se trouvent à Tampa dans laquelle le prix varie entre 150000 USD et 500000 USD, et le prix le plus onéreux s’observe à Fort Lauderdale avec des coûts qui se situent aux alentours de 350000 USD à 2000000 USD.

La maison individuelle :

Elle coûte plus cher que la maison mitoyenne. En effet, elle est plus vaste et possède au moins 2 chambres. Parfois même, elle est équipée d’une piscine et presque toujours d’un jardin. Il faut savoir qu’il y a plus de maisons individuelles en Floride que de maisons de ville ou de villas. En Floride, le prix de ce type de bien tourne aux environs de 230000 USD à plus de 1.200.000 USD. Ici aussi, le prix le plus bas se trouve à Tampa, mais le plus haut est à Naples.

La villa :

C’est une vaste maison, indépendante et sécurisée. Équipée d’un grand jardin, d’une piscine et d’autres annexes, la villa est une propriété de haut standing. Logiquement, le prix d’une villa est donc beaucoup plus cher et oscille entre 400.000 USD et plus de 2.500.000 USD. C’est Orlando qui affiche le prix le plus accessible, et les villas les plus chères se trouvent à Naples.

  • L’immobilier à Miami : dans cette ville, la demande pour la location augmente de plus en plus. Si vous y possédez une villa ou un appartement et que vous mettez votre bien en location, vous trouverez un locataire dans un délai d’un mois environ. L’investissement locatif est intéressant à Miami que ce soit pour les touristes ou pour les Américains. À Miami, un appartement coûte environ 2300€ à 8700€ du m² selon l’emplacement du bien, et une maison individuelle s’acquiert à 10170€ le m². Si l’appartement se trouve en centre-ville, vous pouvez le louer par mois à partir de 30€ le m². Si vous faites louer votre bien à des voyageurs, la nuitée coûte à partir de 50€ pour une chambre avec salle de bain, une kitchenette et l’accès au wifi. Pour un bien plus confortable, par exemple un logement entier avec cuisine, salle de bain et parking, vous pouvez tirer jusqu’à plus de 110€ par nuit.

 

  • Investir à Orlando : Orlando est aussi prisé pour l’investissement locatif. Le prix d’achat des biens est plus bas qu’à Miami, et le bien est presque toujours loué toute l’année. À Orlando, le prix média des biens immobiliers est de 220.750 USD, avec un loyer mensuel de 1300 USD en moyenne.

L’économie de la Floride et la bonne santé du marché de l’immobilier constituent une opportunité intéressante pour investir dans la pierre dans cet État.

Toutefois, la hausse constante des prix des biens immobiliers nécessite un montant plus important pour votre investissement de départ.

En Floride, vous devez considérer que les prix seront en moyen de 250000 USD et vous viserez au mieux 7% net/an à aujourd’hui (les prix montent et le rendement baisse).

Le ticket d’entrée est donc élevé et il ne faut pas le négliger.

 

3. La fiscalité en Floride

Comparée aux autres États de l’Amérique du Nord, la Floride jouit d’une fiscalité plutôt clémente. Les États-Unis ont signé une convention fiscale France et USA avec la France en 1978 et en 1994, ce qui vous évite la double imposition.

Vous pouvez être considéré comme résident fiscal américain si vous remplissez au moins une des conditions qui suivent :

 

  • Vous avez la citoyenneté américaine
  • Vous avez une carte verte
  • Vous résidez aux États-Unis au moins 183 par an
  • Vous avez séjourné aux USA 183 jours avec 1/3 du nombre de jours en année N-1, 1/6 du nombre de jours en année N-2

Si vous devenez résident fiscal aux États-Unis, vous devez payer les mêmes impôts que les Américains.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en Floride, vous devez honorer chaque année la Property Tax. Le montant de cette taxe foncière est d’environ 2% basé sur la valeur de votre bien.

Si vous vendez votre bien, vous devez payer un impôt sur la plus-value dont le taux se situe entre 15% et 30%. Toutefois, il est possible de déduire les déficits fiscaux accumulés durant les années de détention du bien.

Si vous mettez en location votre bien, vous serez assujetti à l’impôt sur le revenu. Le taux varie de 10% à 39,6% pour un particulier en fonction de ses revenus. S’il s’agit d’une société, l’impôt sur le revenu sera de 15% à 38%.

La Sales and use tax, dont le taux est de 6% est due du fait de l’usage et de la vente de certains biens. Une surtaxe sera ajoutée en fonction du comté à lequel votre bien relève.

La fiscalité est avantageuse en Floride. C’est l’une des raisons qui attirent les investisseurs dans cet État.

Attention : la fiscalité est un sujet mouvant. Nous vous conseillons d’être accompagné par un fiscaliste lors de vos investissements aux USA.

 

4. Processus d’achat immobilier en Floride

Aux États-Unis, tous les biens mis en vente sont répertoriés dans le MLS ou Multiple Listing Service. Il faut passer par une agence immobilière pour les étapes d’acquisition d’un bien afin de profiter d’un choix plus avantageux.

La recherche du bien

C’est l’agence immobilière qui recherche le bien dans le MLS. Cette base de données est aussi accessible au public.

L’offre sur le bien

Une fois qu’un bien vous a séduit, vous devez faire une offre au vendeur et effectuer un dépôt. S’il existe un financement à votre offre, vous devez inclure une contingence d’obtention de prêt si vous ne voulez pas perdre votre dépôt. Le dépôt est détenu par un avocat ou une title company.

Conseil lors de l’offre du bien immobilier : ne négligez pas le montant du dépôt, il rassurera votre vendeur!

 

L’inspection du bien

Si le contrat l’autorise, il est possible d’inspecter le bien pour s’assurer qu’il n’y a aucun problème de structure ou de termite. Si c’est le cas, le contrat peut être annulé et le dépôt que vous avez effectué vous est restitué.

Le financement du bien

Il est possible de financer le bien au comptant ou par prêt amortissable. Si le bien est acheté au comptant, la vente peut se réaliser en un mois environ. Si par prêt amortissable, vous devez attendre entre 45 et 60 jours pour obtenir le prêt, sachez qu’il est possible d’obtenir un crédit en tant qu’investisseur étranger.

Conseil crédit aux USA :

c’est possible. Maintenant, vous devez avoir le réseau surplace ou avoir un courtier en France performant sur l’international et vous devrez hypothéquer des biens en France.

La finalisation de la vente

Pour conclure la vente du bien, la title company vous envoie les documents de vente avec les détails de la transaction et l’acte notarié qui a déjà été signé par le vendeur. D’autres avenants ou documents peuvent vous être aussi envoyés.

Pour rechercher votre bien, le MLS centralise toutes les offres de biens mis en vente. Pour ne pas vous tromper d’achat, il faut bien choisir l’agence immobilière.

 

 

5. Quelques spécificités de l’immobilier en Floride

La Floride est une destination intéressante pour investir dans la pierre. Il y a plusieurs raisons qui poussent les investisseurs à choisir cette destination. Parmi elles, il y a la fiscalité avantageuse notamment en achetant en société type LLC, l’économie en bonne santé, le soleil et la beauté de cet État. Avant de vous lancer, vous devez connaître quelques spécificités de l’immobilier en Floride.

L’investissement est rentable si …

Si vous envisagez d’investir en Floride, sachez que l’investissement affiche un taux de rentabilité net et moyen de 7%, ce qui est très intéressant. Toutefois, vous devez préparer un budget de départ non négligeable d’environs plus de 250000€. Pour un ticket d’entrée moindre, optez pour d’autres pays comme la Bulgarie et Sofia ou Bali où les prix sont très accessibles.

Le choix est encore large mais au bon prix!

Quelque soit votre choix en matière de bien immobilier, vous pouvez trouver le bien qu’il vous faut. Toutefois, dans plusieurs cas, vous devez être prêt à y mettre le prix.

Une fiscalité intéressante

L’investissement immobilier en Floride est aussi favorisé par une fiscalité avantageuse. Grâce aux conventions fiscales signées entre la France et les États-Unis, vous éviterez la double imposition. Il n’y a pas d’impôt sur la fortune. Et si vous achetez un bien via une société type LLC, il n’y a pas de taxe sur la plus-value.

Faites appel à des professionnels

Pour que les transactions se fassent sans erreur, choisissez bien votre agence immobilière. Faites aussi appel à un avocat qui vous assistera durant toutes les étapes de la transaction.

Investir en Floride peut vous permettre de mieux diversifier votre patrimoine et d’espérer des gains si vous êtes prêt à payer un ticket d’entrée élevé.

Confiez votre projet à une agence immobilière expérimentée pour « trouver la perle rare ».

 

6. Pièges à éviter sur l’immobilier en Floride

Pour ne pas être lésé dans les transactions et pour trouver le bien qu’il vous faut, voici quelques précautions à prendre :

Faites-vous accompagner par un avocat

L’avocat va vous aider à protéger vos intérêts. Il vous expliquera les contrats de location et saura vous éviter les problèmes de titre.

Renseignez-vous sur les règles locales

Chaque comté peut avoir ses propres règles, tout comme les copropriétés. Par ailleurs, il faut savoir que plus le bien se situe dans un quartier luxueux, plus les restrictions sont nombreuses.

Les risques climatiques en Floride

La Floride est connue pour ses phénomènes climatiques. Le choix de l’implantation est donc crucial pour éviter les inondations.

Afin d’éviter tout problème, entourez-vous de professionnels et prenez bien en compte les conseils donnés dans cet article ou contactez-nous!

 


 

7. Conclusion sur investir en Floride :

La Floride est un bon endroit pour investir dans l’immobilier grâce aux nombreux avantages qu’elle affiche.

 

Atouts de la Floride :

 

Son économie florissante dont le pilier est le tourisme,

l’Euro plus fort que l’USD,

la forte croissance de l’emploi,

la législation en faveur de l’acheteur ne sont que des exemples d’atouts de cet État.

Par ailleurs, les investisseurs étrangers peuvent emprunter à la banque pour financer l’acquisition du bien immobilier.

 

La Floride suppose un coût d’entrée non négligeable, afin de bénéficier d’une rentabilité nette de 7% en moyenne.

Vous devez préparer un budget de départ d’au moins 250000€.

Il est impératif de bien assurer vos biens avec les risques climatiques en Floride.

Vous devez être accompagné par des professionnels vous accompagnant de A à Z dans votre futur achat.